Bất động sản vẫn tăng giá?! có nên sử dụng đòn bẩy tài chính thời điểm này

Bất động sản vẫn tăng giá?! có nên sử dụng đòn bẩy tài chính thời điểm này

Trong bối cảnh tình trạng lạm phát tăng cao như hiện nay, những nhà đầu tư bất động sản phải thật cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính thời điểm này.

Bất động sản vào thời điểm này được đánh giá là một kênh trú ẩn an toàn giúp nhà đầu tư giảm thiểu được rủi ro khi tỷ lệ lạm phát tiếp tục tăng cao. Tuy nhiên theo các chuyên gia kinh tế, những đợt lạm phát lớn cũng có thể làm kinh tế bị kìm hãm tăng trưởng và có thể làm giảm nhu cầu cho thuê hay mua bất động sản.

Những tháng đầu năm 2022, áp lực tác động từ đại dịch Covid-19 khiến mặt bằng giá cả thị trường trong nước có những diễn biến phức tạp. Bên cạnh đó tình hình kinh tế chính trị trên thế giới cũng có nhiều thay đổi nhất là cuộc chiến tranh giữa Nga và Ukraine. Việc kiểm soát lạm phát tại Việt Nam đã trở thành vấn đề quan trọng được đề ra trong quản lý kinh tế vĩ mô. Theo số liệu của tổng cục Thống Kê, bình quân 2 tháng đầu năm 2022, CPI tăng 1.68% so với cùng kỳ năm ngoái, lạm phát cơ bản tăng 0,67%.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh kinh tế phức tạp như hiện nay các nhà đầu tư cần xem xét cẩn thận và kỹ lưỡng trước khi sử dụng các đòn bẩy tài chính.

Tại báo cáo Biến động giá bất động sản trong lạm phát vừa được Savills Việt Nam công bố mới đây, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đã chỉ ra những diễn biến bất ngờ của tình hình kinh tế chính trị thế giới đang đẩy rủi ro lạm phát tăng cao, là biến số trực tiếp tác động đến thị trường địa ốc.

Ông cũng cho rằng, dưới tác động hậu Covid và tình trạng kinh tế bất ổn, lạm phát kéo dài thì việc giữ lạm phát ở dưới mức 4,0%  của chính phủ Việt Nam là rất thử thách.

Và để mục tiêu này có thể khả năng đạt được thì chỉ khi kinh tế phục hồi đúng như kì vọng và chiến tranh giữa Nga và Ukraine được giải quyết ổn thỏa.

Trong thời điểm này, Tiến Sĩ Khương cho rằng có 3 kênh trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư để giữ tài sản lớn là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản. Đặc biệt, tại Việt Nam trong thời gian giãn cách do Covid nguồn cung bất động sản rất hạn chế, giờ lại thêm lạm phát sẽ làm thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam sẽ tăng giá đáng kể.

Xem thêm: Động lực nào cho tăng trưởng cho BĐS nghỉ dưỡng năm 2022?

Đầu tư liều – cảnh báo tình trạng “ chết ngất trên đống tài sản”

Đòn bẩy tài chính là việc sử dụng vốn vay (tiền đi vay) trong tổng nguồn vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp để mua tài sản, đầu tư với hy vọng gia tăng tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu từ giao dịch sẽ vượt quá chi phí đi vay.

Hiện nay, có nhiều nhà đầu tư trong giới địa ốc sử dụng phương pháp đòn bẩy tài chính để mua các loại bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng áp dụng thành công phương pháp đòn bẩy tài chính này trong đầu tư. Mấu chốt của phương pháp này là nhà đầu tư phải tính toán được khả năng tài chính của mình trong việc trả chi phí cho khoản vay trong tương lai, tiềm năng lợi nhuận của bất động sản theo tường giai đoạn đầu tư, để đưa ra quyết định đúng đắn cho khoản vay.

Ví dụ thực tế khi không sử dụng đòn bẩy tài chính: Một khách hàng mua một bất động sản giá 1,7 tỷ bằng tiền mặt và chi trả toàn bộ giá trị bất động sản đó mà không dùng đến các phương pháp tài chính nào. Thì đây là cách tiếp cận không tạo ra đòn bẩy tài chính.

Ví dụ thực tế khi sử dụng đòn bẩy tài chính: Một khách hàng tên Phước đang sinh sống ở Hạ Long mua đầu tư một căn shoptel đang trong quá trình triển khai những hạng mục đầu tiên tại Long An với giá bán ưu đãi là 11 tỷ đồng và chỉ trả trước 10% (tương đương 1 tỷ đồng). Với chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng bảo lãnh dự án, anh Phước được vay trả góp khoản tiền này một cách dễ dàng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán từ từ theo từng nằm sau khi nền shoptel được bàn giao. Trong thời gian nền shoptel bước vào giai đoạn hoàn thiện, anh Phước rao bán lại với mức giá 12 tỷ (giá bất động sản hoàn thiện), sau khi bán lại, anh Phước thu về cho mình 1 tỷ đồng trừ đi khoản vay 1 tỷ đồng và các loại chi phí khác anh Phước dễ dàng bỏ túi 800 – 900 triệu đồng. Cách tiếp cận này tạo ra đòn bẩy tài chính.

Cần phải thận trọng khi dùng đòn bẩy tài chính

“Trong 9-12 tháng tới, việc một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất chế, chính vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra” – ông Khương nói thêm.

Phân tích thêm về quan điểm này, ông Khương cho rằng nhìn về lịch sử cuộc khủng hoảng đầu tiên của kinh tế thế giới năm 1917 xuất phát từ Mỹ cho đến hiện tại, gần như chỉ có 1 đợt khủng hoảng khiến giá bất động sản giảm là vào các năm 2007-2008 với mức giảm 30%-40%. Riêng ở Việt Nam, chỉ có giai đoạn 2011-2012 là giá bất động sản giảm đến 30% bởi khi đó các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Còn lại, thực tế cho thấy sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế, bất động sản lại tăng giá.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế.

Xem thêm: 6 Yếu tố tác động mạnh mẽ tới giá trị bất động sản 2022

Để nhận tài liệu và tìm hiểu cơ hội nghề nghiệp, anh chị vui lòng liên hệ:

 

Công ty TNHH Đầu tư CBEST – Tầng 12 – Tòa MD Complex, Số 68 Nguyễn Cơ Thạch, Mỹ Đình 1, Nam Từ Liêm, Hà Nội

– Hotline 0987.608.429/ 0947.335.331

– Email: myvt@cbest.vn

– Website: https://cbest.vn/

– Fanpage: https://www.facebook.com/CBest.vn

– Youtube: https://www.youtube.com/channel/UC30uQfIGt0kzsVtmRBa0t6Q

Chia sẻ bài viết